Método Involutivo
Este método é muito utilizado por incorporadoras, empreiteiras e construtoras, pois com ele usa-se a concepção de um projeto hipotético, onde será descrito em seu escopo toda a capacidade de utilização do terreno. Trata-se de um método do “máximo aproveitamento suficiente”, logo pode também ser chamado de Método Residual.
Assim, para fazer uso deste método é importante que o perito conheça as Normas e a Lei Orgânica de cada Município, pois será nas condições legais que o Avaliador saberá qual o número máximo de metros quadrados que poderá ser edificado naquele determinado terreno, não esquecendo que o Avaliador deverá ter a expertise de saber qual a tendência mercadológica da região, como áreas industriais, residenciais e comerciais, ou ainda turísticas.
Para que se possa ser o mais fidedigno possível quanto à aplicação do Método Involutivo, segue abaixo “ipisis verbis” o passo a passo deste Método conforme NBR 14653-2 e NBR 14653-3:
- Pesquisa de valores
- A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.
- Previsão de receitas
- As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos considerados a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.
- Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
- Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético.
- Previsão de despesas adicionais
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a) compra do imóvel;
b) administração do empreendimento, inclusive vigilância;
c) impostos e taxas;
d) publicidade;
e) a comercialização das unidades.
Margem de Lucro do Incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto; ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.
Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.
Taxas
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade.
Modelo
A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de preferência:
a) por fluxos de caixa específicos;
b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
c) com a aplicação de modelos estáticos.
Portanto, este método baseia-se no estudo de viabilidade econômica e técnica de aproveitamento da propriedade, para hipotético empreendimento imobiliário. Para este tipo de avaliação, deve o perito consultar qual o total da área do terreno que pode ser edificada (área edificável). Este tipo de consulta ou pesquisa deve ser feito nos órgãos competentes como: Secretarias de Obras das Prefeituras, consulta no Plano Diretor da Cidade, Lei de Uso de Solos, entre outros.
Porém, em caso de propriedades agrárias, a aplicação desse método para fins de criação de loteamentos, ou espaços de recreação, ou condomínios agrários, deve o perito previamente consultar a possibilidade de mudanças na estrutura da terra com o órgão responsável pela Legislação da Terra, neste caso o INCRA.
Em matéria extraída do jornal Tribuna do Paraná Online (2014), verifica-se algumas ressalvas sobre o funcionamento de Condomínios Rurais. Pois para se fazer um condomínio em área urbana já é de certa forma complicado, em área rural ainda ocorre mais um agravante, dado pelo artigo 96 do Decreto Lei 59.428/66 (política de acesso à propriedade rural). Ele diz que projetos de loteamentos rurais, com objetivo de urbanização, industrialização ou sítio de recreio, para serem aprovados, só podem ser feitos em áreas que já sejam consideradas urbanas (ou em planos de urbanização); se foi oficialmente declarada zona de turismo, estância hidromineral ou balneária; ou que comprovadamente tenha perdido suas características produtivas (agropastoris). E para provar que a área é improdutiva, o artigo 53 da Lei 6.766/79 (sobre parcelamento do solo) diz que toda alteração de uso do solo rural para fins urbanos depende antes de análise e aprovação do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
