Uma boa Avaliação Imobiliária deve ter Tratamento científico.

 

Por definição a NBR 14.653 nos expõe: 

“Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado, a formação de valores deve ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão”. 

 

Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo perito ou engenheiro de avaliações, tais como redes neurais artificiais, regressão espacial e análise envoltória de dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente.

 

Neste sentido, a homogeneização de amostras é um tratamento científico que deve ser levada em consideração sempre que o avaliador for confeccionar um laudo. É de conhecimento do Corretor/Avaliador ou Perito que a ocorrência de dois imóveis idênticos é quase nula, ou pode-se dizer nula. Pois, fatores como a exposição ao Sol, Logradouro, posição do Terreno, entre outros, influenciarão diretamente no valor do bem avaliando. Logo, essa fase de periciamento exigirá do técnico toda a sua experiência e sensibilidade para definir, da forma clara e contundente, os critérios de homogeneização do bem avaliando aos bens comparados. Por isso o quadro amostral, quando possível, deve ter um bom número de imóveis para que se possa fazer a preleção da pesquisa. 

 

Para imóveis urbanos isso não é um grande problema, porém no caso de propriedades rurais isso é um pouco diferente. Podem-se tomar como exemplo as diferentes formas de unidades de medidas aplicadas, pois são imóveis de grande extensão e requer adequação conforme unidade padrão de medida, por exemplo, o are (a), hectare (ha) e o alqueire. “Atualmente o Alqueire é uma unidade de medida considerada imprópria para uso em laudos, pois apresenta diferentes quantidades de m² utilizados pelos Estados brasileiros. A exemplo disso pode-se citar: o alqueire paulista que é equivalente a 24.200 m², o mineiro e o goiano que correspondem a 48.400 m², enquanto que o alqueire da região Norte é igual a 27.225 m². (Matéria extraída da Revista Globo Rural online em 2004”. Apud. FREITAS (2005)

 

Após a homogeneização dos dados, deve o perito obter através de média aritmética o valor do m2 das amostras. A média final é obtida através da base aritmética extraída das amostras já trabalhadas com a exclusão das amostras anômalas. Portanto, é pela homogeneização de dados amostrais e pelos cálculos aritméticos determinando a média final que se pode avaliar, valorando o imóvel periciado, e é nessa etapa do trabalho que o avaliador deve promover as eventuais correções no valor do bem, caso for necessário.

 

Na finalização do valor médio estimado o perito deve então estabelecer o limite inferior e limite superior para concluir o trabalho de avaliação do bem.

 

Por fim, o PTAM deve ser cuidadosamente datado, todas as folhas do laudo devem ser rubricadas com carimbo do Corretor/Avaliador contendo CRECI/CNAI e deve-se evitar deixar espaços no relatório para que não ocorra inserção de novos dados não emitidos pelo avaliador.