Métodos Indiretos
Método de Renda; utilizado em propriedades que possuem capacidade de gerar renda, no caso, pode-se referenciar como exemplo o arrendamento. Este Método identifica o valor do bem, com base na capitalização da renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis;
Método Involutivo; Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnica e econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Este Método é geralmente utilizado em desmembramento de glebas possíveis de serem urbanizadas. No caso de avaliação para empreendimentos verticais usa-se a terminologia de Método Residual; avalia o valor do terreno por diferença entre o valor do imóvel e suas benfeitorias.
Outro método utilizado seria o Método Evolutivo, que compõe o valor total do bem através de avaliação do terreno e a soma de todas as benfeitorias nele inclusas. Quer dizer que, identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização, preferencialmente medido por comparação no mercado.
Conjugação dos Métodos
Em diversos casos, não é possível avaliar um bem utilizando apenas um dos métodos mencionados anteriormente. Nestas situações, há necessidade de conjugar alguns métodos.
Os métodos utilizados devem ter sua sistemática claramente descrita e corretamente fundamentada no laudo avaliatório.
Caso seja necessária a conjugação de métodos, para a avaliação de imóveis com edificações deve-se:
a) determinar o valor do terreno pelo método comparativo direto de dados do mercado ou, caso não seja possível sua utilização, pelo método involutivo;
b) calcular o valor das benfeitorias pelo método da quantificação de custo;
c) levar em conta o fator de comercialização, podendo ser maior ou menor do que a unidade, uma função de conjuntura do mercado.
Quando o imóvel estiver situado em local onde o aproveitamento eficiente é preponderante (por exemplo, em zonas de alta densidade urbana), deve-se analisar a adequação das benfeitorias existentes, sob o ponto de vista do super ou subaproveitamento do terreno. Os cálculos que sustentam esta análise devem ser explicitados e referenciados no laudo.
Portanto, na escolha do Método, deve o perito avaliar qual a mais justa forma de valorar o bem, levando em conta as características do mesmo e as conformidades dos dados a serem extraídos para tal trabalho.
Os dados básicos para uma avaliação de imóvel rural são:
1. Características físicas;
2. Construções e outras benfeitorias existentes;
3. Características da vizinhança;
4. Tipo e volume da produção, receita e despesas;
5. Referências de vendas anteriores.
Por consequente, é indispensável que o avaliador faça uma inspeção pessoal da propriedade e região rural a fim de não só conhecer as características físicas, mas principalmente para obter informações socioeconômicas e contábeis com proprietários ou administrador; nesta inspeção é de grande importância que o avaliador disponha de fotografias aéreas e/ou plantas e mapas.
As referências de vendas antecedentes deverão ser obtidas, confirmadas e analisadas pela inspeção pessoal em cada propriedade de forma a facilitar uma homogeneização de dados.
