O que é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado?
Trata-se do método mais usual do mercado, pois nele o perito faz a parametrização dos dados a serem investigados, aplicando a média aritmética resultante da pesquisa do mercado.
Porém é necessário que se faça de forma organizada e criteriosa todo seu desenvolvimento, a fim de ser o mais imparcial e justo o possível quanto aos resultados. Logo deve o Perito, antes de tudo, planejar sua pesquisa, pois o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a distinção disponível sobre o bem. Não basta basear-se apenas na experiência do Avaliador, deve ele buscar apoio nas bibliografias existentes para tal processo.
Quanto à estrutura do trabalho de pesquisa, são eleitas as variáveis que, a priori, possuem relevância para explicar a formação de valor do bem.
Quanto à amostragem, deve o Avaliador criar critérios para que o mesmo possa analisar de forma quantitativa ou qualitativa seu quadro amostral. Lembrando que quanto maior for à abrangência de coletas de dados para amostragem, mais refinada e apurada ficará a pesquisa.
Divide-se a coleta de dados em dois grupos distintos de Variáveis:
- Variável dependente, onde nela o Avaliador observará as unidades de medida através de Preços de Mercado;
- Variáveis independentes, no qual o Avaliador estabelecerá características físicas do bem a ser periciado, como por exemplo: área, localização, bairro, entre outros.
Conforme NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos);
- “Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
- a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
- b) pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico);
- c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3)”.
Conforme NBR 14.653-3 (Imóveis Rurais);
- Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
- a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
- b) pelo emprego de variável Proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico);
- c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).
Portanto, o Método Comparativo Direto de Mercado possui grande relevância nos laudos técnicos e pode ser uma boa metodologia a ser aplicada na avaliação de um bem.
