Quer Alugar? Saiba o que é o Método de Renda!
As avaliações de empreendimentos que dele são gerados rendas diversas como hotéis; shopping centers; entre outros, devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem ser observados os aspectos descritos abaixo nos itens A, B, C e D.
A) Estimação das receitas e despesas
-Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar, são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação: impostos, taxas etc., e receitas provenientes da sua exploração.
B) Montagem do fluxo de caixa
-A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas.
C) Estabelecimento da taxa mínima de atratividade
-Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.
D) Estimação do valor do imóvel
-O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.
No caso acima, em específico deve o Perito Avaliador Imobiliário fazer uso de outros profissionais habilitados e capacitados para tal entendimento, como por exemplo, Contabilistas, Economistas, Analistas Financeiros etc.
Para Dantas (1998), o emprego deste método pode ser adotado em algumas situações descritas abaixo:
Alguns bens como poço de petróleo, uma jazida mineral etc. Não se encontram a venda no mercado comum, nem tampouco podem ser reproduzidas, mas possuem um potencial de geração de renda. Neste caso, poderiam existir pessoas dispostas a pagar um determinado montante pelo bem, para ter direito sobre os possíveis rendimentos em curto prazo, médio e longo prazo, dependendo do tipo de empreendimento. Este valor seria obtido pelo método de renda. Observe que neste caso não estimaria o valor de mercado, mas um valor máximo de viabilidade que um investidor estaria disposto a pagar pelo bem, nas condições por ele estabelecidas. Este valor é chamado de valor econômico. Assim de maneira geral, todo bem que pode gerar renda pode ser avaliado pelo método de renda. São exemplos: imóveis, máquinas e equipamentos, culturas agrícolas e pecuárias, empresas, empreendimentos de base imobiliária como Shopping centers, hotéis, parques temáticos etc.
Por ser um método que está subordinado à aplicação inicial de outro método ou do conhecimento prévio do valor venal ou de locação de um imóvel. A fórmula básica para melhor aplicação de Renda para Locação é:
Valor do Locativo – Método de Capitalização de Renda
Diagrama:
